대리인과 계약시 인감증인명서와 인감이 찍힌 위임장을 확인, 신분증을 통해 대리인 신분 또한 확인한다.
2. 등기부 등본 확인
등기부 등본이란 부동산의 신분증과 같은것으로 부동산의 위치, 종류, 구조, 면적, 소유, 권리 등등 다양한 정보를 파악이 가능하다.
2.1. 등기부 등본 구조
2.1.1 표제부
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부동산에 관한 정보를 표시한다. 주소, 건물의 구조, 층별 면적, 용도 등을 알 수 있다.
계약시에 주소가 일치, 건물의 용도, 면적이 일치하는지 확인한다.
2.1.2 갑구
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부동산의 소유권과 그에 관련된 권리관계를 표시한다.
또한 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매 기입등기 등이 기재된다.
부동산 주인의 명의와 계약할 때 입금하는 계좌번호의 명의가 같은지 확인한다.
갑구에 (가)압류, 가등기 등이 표기된 경우를 조심한다.
2.1.3 을구
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소유권 이외의 권리가 기재되어 있는 곳이다.
근저당권, 전세권, 지상권 등등이 표시된다. 월세나 전세 계약을 한다고 한다면 근저당권 설정 금액을 확인해야한다.
만약 집주인이 은행에 빌린 돈을 못 갚으면 이 부동산은 경매로 넘어가고 근저당권 설정 날짜가 전입 날짜보다 빠르면 은행이 1순위, 내가 2순위가 되어 나중에 경매로 이 집이 팔려도 은행이 먼저 돈을 받아가고 남은 돈으로 내 전세보증금을 돌려받게 되기 때문에 눈여겨봐야한다.
근저당이 설정되어 있는 경우 부동산 경매시 낙찰 예상 금앨을 따져서 전세 계약을 체결해도 안전한지 확인해봐야한다.
주택임차권등기명령이 있으면 계약하지 않는다.
주택임차권등기명령: 집주인에게 보증금을 못 돌려받은 대항력 있는 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 설정해둔 것
3. 전입신고 및 확정일자
주택이 경매에 넘어가더라도 전세 보증금을 돌려받기 위해서는 해당 주택에 대한 대항력을 갖추어야 한다.
대항력은 확정일자와 전입신고를 통해 얻을 수 있다.
전입신고는 신고와 동시에 효력이 발생하는 것이 아니라 익일 00시에 효력이 발생하게 된다.
이로인해 잔금 입금 및 입주 당일에 확정일자를 받고 전입신고를 하더라도 그날 집주인이 은행에서 대출을 받게 된다면 은행보다 후순위로 밀려난다.
"임대인은 잔금일 익일까지 등기사항 전부증명서 상의 모든 권리사항을 유지한다. 이를 위반할 시에는 보증금액 전액을 임차인에게 반환하고 계약은 소멸된다. 피해 보상금은 상호 간의 협의로 진행한다."라는 특약을 통해 이런 일을 방지할 수 있다.
잔금 치르기 전, 잔금 지불 및 전입신고, 확정일자를 받은 다음날 발생한 대출이 없는지 확인해봐야한다.
4. 전세자금 대출 가능 여부 확인
전세자금 대출 가능 여부를 확인받을 때에는 구두상으로 먼저 확인한다.
"전세자금 대출 불가시 계약금은 반환한다."라는 특약을 통해 주인의 동의를 얻음과 동시에 혹 예상과 달리 전세자금 대출이 불가능한 상황에 놓였을 때 계약금을 날리는 일이 없도록 한다.
5. 집상태 확인
집의 상태를 꼼꼼히 확인하고 수리가 필요한 부분은 미리 요청하고 해당 내용을 특약사항에 넣어 이행되도록 한다.
입주 전 집의 하자 등을 사진으로 미리 찍어 집주인과 상황을 공유 해 추후 발생할 수 있는 이해 다툼을 예방 한다.
